A taxa anunciada não é o custo: o CET é

O ponto de partida é o principal contratado. Com o gross-up ligado, o principal é elevado até R$ 2.105.761 para que, depois de deduzir IOF e despesas, o líquido entregue seja exatamente o que a empresa precisa.

Sobre esse principal incidem o IOF de 3,38%, que soma R$ 71.175, e as despesas cartoriais e de registro de 1,50%, que somam R$ 31.586. A tarifa de avaliação do imóvel, R$ 3.000, é um valor fixo e entra na mesma dedução. O líquido que chega à conta é R$ 2.000.000.

A tabela de amortização é montada em SAC. Em SAC a amortização é constante e a parcela cai ao longo do prazo; em Price a parcela é constante em termos nominais e a composição entre juros e amortização é que muda. Como a operação é indexada ao IPCA, o saldo devedor é corrigido antes de calcular juros e amortização, à taxa mensal equivalente de 0,3675% derivada de 4,50% ao ano. Por isso a parcela sobe mesmo em SAC.

A cada mês a prestação soma cinco parcelas: juros sobre o saldo corrigido à taxa de 1,30% a.m., a amortização do principal, o seguro MIP de 0,0350% aplicado ao saldo devedor do mês, o seguro DFI de 0,0065% aplicado ao valor de avaliação do imóvel — valor fixo de R$ 325 por mês — e a taxa de administração de R$ 25. O MIP cai com o tempo porque o saldo cai; o DFI e a administração não.

O CET não é a taxa de juros. Ele é a taxa que iguala, na data zero, o líquido efetivamente recebido — R$ 2.000.000 — ao fluxo de todas as 240 prestações totais. É a TIR desse fluxo: 1,83% ao mês, equivalente a 24,27% ao ano. A diferença entre a taxa nominal de 1,30% e o CET mensal é exatamente o peso de IOF, despesas, seguros e tarifas.

No prazo inteiro a empresa devolve R$ 8.124.086 por R$ 2.000.000 recebidos, o que corresponde a um custo total de R$ 6.124.086 em termos nominais, sem desconto a valor presente e sem projeção de reajuste além do indexador informado.